Ramo imobiliário de self storage em foco

Diante do desaquecimento nas vendas e lançamentos de imóveis residenciais e comerciais, muitos investidores estão atentos à atividade de self storage. Caracterizada pela locação de espaços para que terceiros armazenem pertences em boxes, o negócio é regulamentado como imobiliário e se enquadra na subclasse de aluguel de imóveis próprios.

De acordo com o diretor de Self Storage do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e presidente da Associação Brasileira de Self Storage (Asbrass), Flavio Del Soldato, a função do self storage é oferecer uma área complementar para se guardar qualquer tipo de bem. Segundo ele, com a diminuição na metragem dos apartamentos, a atividade passa a ser uma solução para os grandes centros.

No entanto, Soldato adverte que embora fundos de investimento estejam apostando no potencial do setor e na expansão de novos empreendimentos, a oferta está em desequilíbrio em relação à procura. “A demanda efetiva ainda é muito baixa e as margens estão cada vez menores”, afirma.

Para ele, em função do desconhecimento, boa parte do público ainda não tem ideia das vantagens e de como pode utilizar o self storage. O tamanho dos boxes oferecidos varia de 1 metro quadrado a 100 m², com aluguel por períodos variáveis e sem custo fixo com contas de consumo, por exemplo.

Contudo, antes de investir no setor, Soldato orienta a conhecer o mercado, que “não é apenas transformar um galpão velho em um self storage”. Ele diz que, assim como no mercado imobiliário em geral residenciais e comerciais , até 2013 as empresas cresciam e esse era um mercado sólido, mas hoje faltam recursos inclusive para quem quer usar o serviço.

“Quem quiser investir no setor precisa conhecer a realidade do negócio e observar o nicho. Assim como todo o mercado imobiliário, o retorno é de longo prazo. Por isso, analise o potencial do negócio e avalie a localização, o potencial demográfico e a visibilidade do ponto. O setor tem espaço para crescimento, mas o momento de investir não é agora”, defende.

Pesquisa – Dados do primeiro trimestre deste ano da assessoria imobiliária Engebanc mostram que no Brasil existem mais de 100 empresas que exploram o serviço em 20 cidades de 5 Estados e somam 170 mil metros quadrados de área.

O estudo também mostra que em 2012 eram 60 unidades de self storage, número que aumentou para 83 em 2013, 146 no ano de 2014 e 154 unidades em 2015.

Para o consultor de serviços industriais e logísticos da Engebanc, Rogério Luz, trata-se de uma atividade em crescimento. “A zona sul e a Vila Leopoldina, na zona oeste da capital, são áreas com alto potencial para o mercado de self storage.”

Segundo o estudo da Engebanc, o preço médio de locação no para os menores boxes é de R$ 97,40 e o valor do metro quadrado para os maiores é de R$ 63,40 o m².

“A pesquisa foi feita com uma amostra de 70% das unidades no País e analisamos o tamanho dos boxes, a estrutura e o preço”, diz o gerente sênior de pesquisa e inteligência de mercado da Engebanc, Leandro Angelino, referindo-se ao levantamento a respeito de metragens e valores de aluguel dos boxes.

Na cidade de São Paulo, o preço médio é 10% superior ao da média nacional e 85% dos usuários são pessoas físicas. Para a Engebanc, o uso é consequência da “falta de estoque logístico urbano adequado”, de questões de sazonalidade e de transporte deficiente.

Extra – O gestor da Marelli Móveis, empresa de mobiliário corporativo, Tadeu Fagundes, conta que encontrou no self storage o espaço extra que precisava para armazenar móveis prontos para a entrega. “Tínhamos um contrato de aluguel comercial e chegamos a pagar por meses sem usar. Hoje, temos um espaço (60m²) que atende nossas necessidades”, diz.

Segundo Fagundes, o imóvel alugado anteriormente ficava parte do tempo ocioso e em outras ocasiões não era suficiente parar guardar o mobiliário. Por isso, houve a opção pelos boxes.

Antes de se decidir pelo serviço, a empresa avaliou os custos. “Conseguimos flexibilidade, segurança, atendimento melhor para o cliente, sem a prisão de um longo contrato de locação.”

Investidor do mercado imobiliário, o presidente da GoodStorage, Thiago Cordeiro, decidiu investir no setor há dois anos.

Hoje, a empresa tem sete unidades em operação e deve inaugurar mais duas até o final do ano. Com 60% de ocupação, Cordeiro conta que apostou em um nicho. “Tenho conhecimento de que este é um investimento de longo prazo.”

Compactos – Cordeiro acredita que o aumento do número de apartamentos compactos é um fator que contribuiu para o avanço do self storage. “As pessoas usam os boxes como uma extensão da própria casa, moram um apartamentos pequenos e alugam um espaço para guardar objetos.”

Para o cliente, ele destaca a vantagem de ter contrato por diferentes períodos (o mínimo é de um mês) e sem custos com eletricidade, condomínio etc. Na GoodStorage, o tamanho dos boxes varia de 1m² até 100m² – 20 tipologias diferentes. O preço do metro quadrado custa a partir de R$ 70.

“É uma solução complementar para as casas. Estamos desenvolvendo unidades cada vez mais dentro dos bairros. A localização é muito importante para o setor”, diz Cordeiro, que administra 30 mil m² de área e tem projetos de atingir 100 mil m² até 2018.

‘Meu material ocupava muito espaço e decidi alugar um box’

Coordenadora na empresa de cosméticos Natura, Andrea Ferreira Mantuano Lombardi possui, há dois meses, um box alugado em uma empresa de self storage em Guarulhos. Ela utiliza o espaço para acomodar mercadorias que usa para realizar treinamentos. “Eu tenho uma equipe de consultoras e promovo treinamentos e reuniões mensais. Por isso, preciso de uma quantidade grande de produtos e de outros materiais para o meu trabalho”, diz.

“Eu mantinha todo o estoque de produtos e os materiais de palestras e cursos para vendedoras em casa, mas esse material estava ocupando muito espaço e eu decidi alugar um box.”

Andrea conta que não conhecia a atividade de self storage. Mas e ao passar em frente a um prédio que oferecia o serviço, anotou o telefone de contato e decidiu ligar para obter informações. “Gostei e aluguei o box”, conta. Segundo ela, o espaço é organizado, seguro, com estacionamento e senha de acesso.

Com 80 mil metros quadrados de área, a empresa de self storage GuardeAqui tem 14 unidades próprias – e uma 15ª deve entrar em operação em breve –, em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte e boxes de um metro quadrado até 50 metros quadrados, ao custo aproximadamente R$ 75,00 o m².

Crescimento – De acordo com o CEO da GuardeAqui, Allan Paiotti, a organização cresceu cerca de 400% em área locável somente no período de janeiro a março deste ano.

“Em 2008 também sofremos com o mercado. Estávamos em um momento de consolidação, conquistando público, atraindo clientes, parou o processo de expansão e buscamos potenciais sócios. Em 2011, houve a aquisição da Equity Internacional e o plano de estruturação da aconteceu em 2012 e 2013”, diz.

Paiotti conta que o GuardeAqui tem um programa de crescimento acelerado: até oito unidades novas por ano, com foco nas regiões Sul e Sudeste.

“Pretendemos comunicar e explicar que oferecemos locação e estar nos grandes centros de consumo”, afirma.

Mesmo diante das perspectivas negativas para o mercado imobiliário, Paiotti diz que a GuardeAqui continuará crescendo e os planos de expansão estão mantidos.

Oportunidade – “Estamos animados. Temos unidades espalhadas pelo País, mais de 80 mil m² de espaço para locação, alto índice de penetração nas regiões e de área locável por habitante”, diz. “Em um cenário de empresas fechando e pessoas mudando de residência ou indo morar fora do País, aumenta a oportunidade da atividade de self storage”, alega o CEO da GuardeAqui.